回看楼市调控史，房地产还会有意外之春吗？

在这场看不到尽头的房地产危机中，政府终于从幕后走到台前。

规模空前的刺激政策被描述为“史诗级”，一些专家认为，中国房地产将迎来“历史性转折点”。

中国房地产投资占国内生产总值GDP的13%，在考虑全供应链的情况下，房地产行业约占GDP的30%。在整个居民负债中，房贷占据居民债务的76.5%以上。

中国房地产行业因政策而生，因政策而兴，它的每一步发展都离不开政策的作用。

回顾房地产政策，2007 是房地产的转折点，这一年中国房价飞涨，地王频现。中央政府随即在土地、信贷、税收、金融等方面给予钳制。

央行在这一年连续6 次加息，10 次上调存款准备金率，前所未有；并与银监会联合提高第二套房首付比例及贷款利率。

与此同时，对土地增值税进行清算，向企业征收 30%至60% 不等的土地增值税；二是限制开发商囤地，延期开发将面临重罚或回收。

2008年，美国爆发次贷危机，金融海啸波及全球，制造业萧条；为了刺激房地产提振经济，政府宣布将个人首次购买住房的契税税率下调到1%，并暂免印花税和土地增值税；贷款利率下限为基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

政策很快让房地产量价齐升。2009年，30个重点城市中有24个城市的住宅成交面积环比上升，有10个城市环比增幅甚至超过50%。

在经历了几年的房价上涨之后，房地产市场开始陷入疲软。

2015年，中央政府再出刺激政策，稳定住房消费，分类指导，因地施策，支持居民自住和改善性住房需求展。

同年底，新一轮“棚改货币化安置”开启，政府对城市中难以配套修缮的“老破小”区域进行拆除，给予拆迁户现金补贴，鼓励他们再拿这笔钱去购房。当时的出发点在于解决二三线城市房产库存过高问题。

2016年，政府出台二孩购房优惠政策，并降准降首付。

年底，政策突然收紧，限购限贷出现，近20个城市对住房进行限购限贷。根据要求，购房须本地户籍、已缴社保年限、购房贷款记录、公积金与住房商业贷款比例等方面作出了诸多限制。

2016年的中国楼市可谓历经了冰火两重天，由前三个季度的政策利好基调，急转为严厉调控，且范围大、力度强、频率快，被业内称为“史上最严厉调控”。

2017年10月，十九大报告中首次出现“房住不炒”，原话是“房子是用来住的，不是用来炒的”。

中央明确，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

2020年，房企生死令出现，当年8月，政府提出对重点房企融资的“三道红线”，深刻改变了几乎所有中国房企的生存状况，包括恒大、融创、碧桂园在内的房企刹住了疯狂扩张的步伐，也背上了令人瞠目的巨额债务。此后“房住不炒”几乎变为一个当代成语，代表政府对楼市最强力的监管。

随着对房企资金的严格管制，房企危机显现，项目停工烂尾频频发生，购房者观望情绪进一步加剧，反向作用市场走弱。

2021年，整个房地产行业都处在下跌中，恒大、融创、蓝光、奥园等风光一时的大型房企在这一年不断挣扎地应付债务压力。

2022年，严格疫情防控下，经济预期迅速恶化，楼市销售跌入谷底。

2022年11月10日，新冠疫情解封。中国专家普遍认为经济将很快复苏，楼市也将趋稳向好。

国务院联防联控机制综合组发布的《关于进一步优化落实新冠肺炎疫情防控措施的通知》表示，在2022进入“倒计时”的当下，中国经济将迎来真正的战略机遇，经济增速将得到回升，有力促进经济发展的全面恢复，其中房地产作为国民支柱行业，更是获得了国家的多次出手相助。

官方研究机构中国社会科学院发布的《房地产蓝皮书2022》描绘解封后的楼市，2022年全国房地产市场将呈现“销售面积增速平稳回落，销售均价小幅上涨。

《蓝皮书》指出，随着中央的关注及政策执行的纠偏，房地产行业融资偏紧收紧的状况得以缓解，房企和购房者的合理资金需求将得以改善。

2023年7月的政治局会议，“房住不炒”没有再出现，政策取向开始掉头，但此后刺激政策一直作用不大，直到2024年5月，“政策套餐”才全方位开闸。

然而，想象很美好，现实很残酷。根据国家统计局的数据，截至2024年3月份，未售出房屋的库存相当于7.48亿平米。今年4月，70个城市的新房价格同比下跌3.5%，二手房价格下跌6.8%，都是破纪录的跌幅。

危局强扭，站在新的历史时期，房地产还会有意外之春吗？

很显然，在人口结构发生显著变化，城乡二元进一步扩大，消费群体和习惯变化的今天，房地产行业不可能再承载经济发展主力引擎作用，这也是中央政府决心扭转的局面。

在中央政府强令干预之前，中国房地产已是一地鸡毛，许多公司已经处于崩溃边缘。百强房企中，有超过七成出现资金困境危机，这些企业留下了大约231万套烂尾楼，与此同时这些烂尾楼背后又涉及千千万万户家庭。

未来三年甚至更长时间里，中国社会将进一步消化房地产过度带来的后遗症，消费和投资信心重建则需要更长的周期。

市场层面，新房市场将显著放缓，不同城市间的价格落差进一步加大，现房交易将成为主力，旧改、城市更新将取代新区开发，国资背景房企一统天下。